不動産とは、民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。
日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる。
この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる。土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。
建築中の建物については、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。
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